Simulateur SCI : IR ou IS, sur le cycle complet

Outils d'aide à la décision

SCI : IR ou IS ?

Le vrai arbitrage ne se joue pas sur une année : ce simulateur compare les deux régimes sur le cycle complet, imposition des loyers pendant la détention, puis fiscalité de la revente.

Le bien

Prix d'acquisition (€)

Part du terrain dans le prix

Le terrain ne s'amortit pas : seul le bâti est amorti à l'IS (30 ans).

Loyers annuels hors charges (€)

Charges déductibles annuelles (€)

Intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, entretien, gestion.

Votre horizon

Votre tranche marginale d'imposition (TMI)

Durée de détention envisagée

15 ans

À l'IR, la plus-value est exonérée d'impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Revalorisation annuelle du bien

1,5 %

Sur le cycle complet (détention + revente)

—

Patrimoine net final, IR—

Patrimoine net final, IS—

Pendant la détentionIR / IS

Impôt annuel sur les loyers—

Amortissement annuel déduit à l'IS—

Impôts cumulés sur la période—

À la revente (—)

Impôt de plus-value à l'IR (abattements de durée)—

Impôt de plus-value à l'IS (sur valeur amortie)—

Flat tax à la sortie des fonds de la SCI IS—

Hypothèses : régime réel à l'IR (TMI + 17,2 % PS), loyers et charges constants ; IS : bâti amorti linéairement sur 30 ans, taux 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %, plus-value de revente imposée sur la valeur nette comptable (25 %), puis flat tax 30 % sur les gains distribués aux associés. Emprunt, CRL, surtaxe sur plus-values élevées et frais de cession non modélisés. L'arbitrage réel dépend aussi de votre besoin de revenus pendant la détention, c'est précisément l'objet d'une étude.

Le bon régime dépend de la durée, du financement, et de la sortie.

Faire valider ma structuration